venerdì 14 marzo 2014

Imposta di Registro e convalida dello sfratto per morosità.

La questione che affronterò metterà in evidenza alcune contraddizioni del sistema italiano.
É risaputo che la stipula di un contratto di locazione comporti che si provveda a registrare il relativo contratto, presso l'Agenzia delle Entrate, nel termine di trenta giorni. La registrazione può comportare il pagamento di un importo unico, calcolato sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto, o come più frequentemente capita, si opta per pagare l'imposta di registro ogni anno, spalmando quindi l'imposta per tutti gli anni di durata del contratto.
Parimenti quando si scioglie il contratto di locazione si deve comunicare all'Agenzia delle Entrate l'avvenuta risoluzione del contratto la quale è oggetto di imposta di registro, precisamente €67,00#.
Scopo della comunicazione è quello di portare a conoscenza dell'Ufficio le vicende giuridiche del contratto evitando che l'Agenzia delle Entrate, anche se dopo diversi anni, ignorando l'avvenuta risoluzione del contratto continui a chiedere alle parti contraenti, obbligati in solido, il pagamento dell'imposta di registro.
L'art. 17 DPR n. 131 del 1986 prescrive, infatti, che "l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo...".
Sin qui tutto chiaro.
Il problema sorge quando il proprietario di un immobile concesso in locazione adisce l'autorità giudiziaria chiedendo lo sfratto per morosità in quanto l'inquilino non provvede al pagamento dei canoni di locazione ed il Giudice, stante la mancata comparizione dell'intimato o la mancata opposizione, emette una ordinanza di convalida.
In questa ipotesi, infatti, il provvedimento con cui è disposta la convalida non è soggetto a registrazione, in sostanza le cancellerie, che sono obbligati ad inoltrare i provvedimenti dell'Autorità Giudiziaria all'Agenzia delle Entrate affinché provveda a tassarli, non inviano la ordinanza di convalida di sfratto, e non lo fanno perché con circolare 22/01/1986 n. 8/201201 della Dir. gen. tasse e imposte indirette sugli affari, è stato disposto che le ordinanze di convalida delle intimazioni di licenza o di sfratto per morosità o finita locazione rientrino tra gli atti per i quali non vi è obbligo di registrazione.
Si sarebbe indotti a ritenere che una volta tanto il cittadino non sarebbe costretto a versare una imposta.
Ma qui cominciano le contraddizioni. L'Agenzia delle Entrate, infatti, ignora che quel dato contratto di locazione sia stato risolto dal Giudice e quindi, dopo alcuni anni, richiede alle parti il pagamento dell'imposta di registro afferente gli anni successivi ritenendo che il contratto sia ancora in essere.
Per evitare questo ero solito inviare una raccomandata all'Agenzia delle Entrate al solo fine di comunicare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione precisando che questa era stata dichiarata dal Giudice con ordinanza di convalida di sfratto per morosità e, che, pertanto, non era soggetta ad imposta di registro in virtù della circolare innanzi richiamata.
L'Ufficio, però, a seguito della ricezione della missiva mi ha contattato telefonicamente avvisandomi che comunque sarebbe stata emessa, sempre dopo qualche anno, la cartella di pagamento ai danni delle parti.
A questo punto ho ritenuto opportuno recarmi personalmente all'Ufficio per illustrare quanto innanzi e per sostenere le mie ragioni in ordine alla non assoggettabilità della ordinanza di convalida di sfratto alla registrazione.
L'Ufficio però ha confermato, senza addurre alcuna giustificazione, che avrebbe provveduto a richiedere l'imposta di registro afferente la risoluzione del contratto di locazione.
Pertanto ho ritenuto opportuno rivolgere, per iscritto, alla Direzione Regionale della Puglia dell'Agenzia delle Entrate un atto di interpello ordinario, con cui, in sostanza chiedevo lumi circa l'obbligatorietà del versamento dell'imposta di registro afferente la risoluzione di un contratto di locazione disposta con ordinanza dal Giudice.
L'Agenzia delle Entrate ha risposto assumendo, se male non ho compreso, che la risoluzione del contratto di locazione, nel caso di ordinanza di convalida di sfratto per morosità, avverrebbe in epoca precedente alla emissione della ordinanza di convalida la quale avrebbe come finalità la liberazione degli immobili ed il recupero dei canoni.



Tale assunto dell'Agenzia è privo di fondamento giuridico.
Per quanto attiene al recupero dei canoni, l'assunto cozza evidentemente con l'art. 658 c.p.c. ove si precisa che il locatore ha facoltà di chiedere, unitamente alla intimazione di sfratto per morosità, l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, indi il recupero dei canoni non si ottiene con la ordinanza di convalida bensì con l'ingiunzione.
Parimenti vi è contrasto con il dato letterale dell'art. 669 c.p.c. ove è prescritto che se il locatore non richiede il pagamento dei canoni la pronunzia sullo sfratto risolve la locazione ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni.  
L'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, quindi, equivale ad una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione e ad una sentenza di condanna al rilascio, come l'Ufficio avrebbe potuto verificare limitandosi a consultare la giurisprudenza (Cass. 24/01/1977 n. 352; Cass. 23/10/1968 n. 3429) e la dottrina (Garbagnati, I procedimenti di ingiunzione e per convalida di sfratto, Milano, 1970, pag.323; Andrioli, Commento al codice di procedura civile, IV, 3 ed., Napoli, 1964, pag. 134).
Ottenuta una risposta all'interpello priva di qualsivoglia valenza giuridica l'unica soluzione, giuridicamente accettabile, sarebbe stata quella di non pagare l'imposta di registro afferente la risoluzione del contratto di locazione, attendere l'emissione della cartella e proporre ricorso alla commissione tributaria.
La soluzione percorsa, giuridicamente inaccettabile ma economicamente vantaggiosa, tenuto conto del minimo importo dovuto per la registrazione della risoluzione del contratto di locazione (€67,00) e del maggiore dispendio di risorse economiche necessario per l'instaurazione di un giudizio innanzi la commissione tributaria, considerando che, comunque, difficilmente l'Ufficio viene condannato al pagamento delle spese di lite, è stata quella di provvedere al pagamento della illegittima imposta.








8 commenti:

  1. non sono d'accordo perché comunque, giudiziale o non, sempre di risoluzione si tratta e quindi mi sembra corretto procedere con il versamento dell'imposta come se si trattasse di una risoluzione consensuale. Perché differire?

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    1. La cosa strana è che se la cancelleria comunicasse all'Agenzia delle Entrate la ordinanza di convalida tale atto, pur notiziando l'Agenzia dell'avvenuta risoluzione del contratto, non sarebbe soggetto ad imposta. Se, invece, il cittadino diligente comunica l'avvenuta risoluzione giudiziale del contratto, l'Agenzia pretende il pagamento dell'imposta.

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    2. Credo che sia da distinguere la registrazione dell'ordinanza di convalida (non soggetta al pagamento dell'imposta di registro) dalla registrazione della risoluzione del contratto di locazione (soggetta comunque all'imposta di registro). Il fatto che l'atto di convalida non è soggetto ad imposta non significa che non sia soggetta ad imposta anche la risoluzione del contratto ed infatti così non è.

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    3. Ritengo non possa distinguersi la ordinanza di convalida con la risoluzione del contratto atteso che la ordinanza di convalida costituisce la risoluzione del contratto. Sarebbe opportuno portare la cosa innanzi alle Commissioni Tributarie, però, come scritto, la spesa non vale l'impresa.

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  3. Buona sera io ho ottenuto uno sfratto nel mese di ottobre 2013 ho chiuso il contratto con l"imposta di 67 euro. Ma oggi 4 agosto 2017 mi comunicano che devo pagare l'imposta di registro del 2013.ma se il contratto è cessato?

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  4. stesso problema, facendo ricerca ho trovato questa recente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Firenze nr. 388/2/2017 che afferma che la tassazione del contratto di locazione prescinde dalle modalità con cui si verifica e quindi è legittima la tassazione della risoluzione che avviene con procedimento di convalida di sfratto per morosità.

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